住宅ローン借り換えは同じ銀行で？メリットと賢い見直し術

現在の住宅ローン金利に、より良い条件がないか見直しを考えている方も多いのではないでしょうか。

特に、長年返済を続けていると、市場の金利は大きく変動している可能性があります。

その際に浮かぶ疑問の一つが、住宅ローン 借り換え 同じ銀行で手続きできるのか、という点です。

結論から言うと、同じ銀行内での「借り換え」は、一般的に難しい場合がほとんどです。

しかし、諦める必要はありません。

本記事では、なぜ住宅ローン 借り換え 同じ銀行では難しいのかという理由から、金利引き下げを実現するための具体的な交渉術、そして他行への借り換えを成功させるためのメリットやデメリットについて、網羅的に解説していきます。

借り換えの手続きや手数料、審査で重要視されるポイントはもちろん、繰り上げ返済や住宅ローン控除への影響といった注意点まで詳しく掘り下げます。

さらに、借り換えシミュレーションの重要性や、金利タイプの変更が返済額にどう影響するかもご紹介します。

この記事を読めば、あなたの状況に最も合った住宅ローンの見直し方法が明確になるでしょう。

住宅ローン借り換えは同じ銀行で可能？代替案と賢い見直し方

他行への借り換えで得られるメリット

住宅ローンの見直しを検討する際、現在契約している銀行ではなく、他の金融機関へ借り換えることには多くのメリットが存在します。

最も大きなメリットは、金利の引き下げによる総返済額の削減です。

例えば、ほんの数パーセントの金利差であっても、返済期間が長期にわたる住宅ローンでは、総返済額に数十万円から数百万円もの差が生まれることがあります。

現在のローン金利が高いと感じている場合、低金利の住宅ローンを提供している他行へ乗り換えることで、月々の返済額を軽減し、家計の負担を軽くすることが可能になります。

次に、団体信用生命保険（団信）の保障内容が充実する可能性も挙げられます。

近年では、従来の死亡・高度障害保障に加えて、がん、脳卒中、急性心筋梗塞の三大疾病や、生活習慣病までをカバーする疾病保障付きの団信を提供する金融機関が増えています。

同じ保険料、あるいはわずかな金利上乗せで、より手厚い保障を受けられるようになる点は、借り換えの大きな魅力と言えるでしょう。

万が一の際の備えを強化できるため、家族の安心にも繋がります。

さらに、借り換えキャンペーンの活用もメリットの一つです。

金融機関は新規顧客を獲得するために、借り換え利用者向けに金利優遇や諸費用の一部をポイントで還元するなどのキャンペーンを頻繁に実施しています。

これらのキャンペーンをうまく利用することで、借り換えにかかる初期費用を抑えたり、さらなる金利引き下げの恩恵を受けたりすることができます。

このように、他行への借り換えは単に金利を下げるだけでなく、保障の充実やキャンペーン特典といった複合的なメリットを享受できるチャンスなのです。

金利引き下げによる返済額の軽減

住宅ローン借り換えの最大の目的は、多くの場合、金利を引き下げることによる返済負担の軽減です。

現在のローンよりも低い金利のローンに借り換えることができれば、月々の返済額を減らすか、返済期間を短縮することが可能になります。

特に、過去に高い金利で契約した方や、長期間返済を続けている方は、現在の低金利市場の恩恵を大きく受けられる可能性があります。

返済総額が数百万円単位で削減できるケースも珍しくなく、家計に与えるインパクトは非常に大きいと言えるでしょう。

団信（団体信用生命保険）の保障内容の充実

借り換えを機に、団体信用生命保険の内容を見直すことができるのも大きなメリットです。

以前は死亡・高度障害のみを保障するものが一般的でしたが、最近ではがん保障、三大疾病保障、八大疾病保障など、保障範囲が拡大された団信が数多く登場しています。

金利にわずかな上乗せをするだけで、これらの手厚い保障を付けられることが多く、別途生命保険に加入するよりも割安になる場合があります。

将来の健康不安に備え、家族に安心を残すという意味で、保障の充実は借り換えの重要な動機となり得ます。

借り換えで発生するデメリットとは

多くのメリットがある一方で、住宅ローンの借り換えにはいくつかのデメリットや注意すべき点も存在します。

まず、手続きに手間と時間がかかることが挙げられます。

借り換えは新規で住宅ローンを組むのと同様に、書類の準備、金融機関との面談、審査、契約といった一連のプロセスを経る必要があります。

住民票や印鑑証明書、所得証明書類、現在のローンの返済予定表など、揃えなければならない書類は多岐にわたります。

仕事や家事で忙しい方にとっては、これらの手続きが大きな負担に感じられるかもしれません。

次に、諸費用が発生する点も無視できません。

借り換え時には、新しい金融機関に支払う事務手数料や保証料、抵当権の再設定にかかる登録免許税、司法書士への報酬など、さまざまな費用がかかります。

これらの諸費用は、借入額や金融機関によって異なりますが、数十万円単位になるのが一般的です。

金利が下がっても、諸費用を含めた総支払額で比較すると、必ずしも得にならないケースもあるため、事前のシミュレーションが不可欠です。

また、再度審査が必要であることも忘れてはなりません。

現在のローンを契約した時と比べて、収入が減少したり、転職して勤続年数が短くなっていたり、新たな借り入れが増えていたりすると、審査に通らない可能性があります。

また、物件の担保価値が購入時より下落している場合も、審査に影響することがあります。

現在のローンを問題なく返済していても、借り換えができるとは限らないという点は、デメリットとして認識しておくべきでしょう。

借り換えの基本的な手続きと流れ

住宅ローンの借り換えを成功させるためには、その手続きと流れを事前に把握しておくことが重要です。

全体像を理解することで、計画的に準備を進めることができ、スムーズな借り換えが実現します。

一般的に、借り換え手続きは以下のステップで進行します。

最初のステップは、複数の金融機関の金利や手数料、団信の内容などを比較検討することから始まります。

Webサイトのシミュレーションツールなどを活用し、どの金融機関が自分にとって最もメリットが大きいかを見極めます。

次に、候補となる金融機関に事前相談を行い、仮審査を申し込みます。

ここで大まかな借入可能額や適用金利の目安が分かります。

仮審査に通過したら、本審査に向けて必要書類を準備します。

本人確認書類や収入証明書類、物件に関する書類など多岐にわたるため、リストアップして漏れなく揃えましょう。

本審査が無事に承認されると、いよいよ新しい金融機関との間で金銭消費貸借契約を結びます。

契約後、新しい金融機関から融資金が実行され、その資金で既存のローンを一括で完済します。

同時に、司法書士が法務局で抵当権の抹消と新たな設定の手続きを行います。

これらの手続きがすべて完了すると、翌月から新しい金融機関への返済がスタートします。

全体の期間としては、相談から融資実行まで1か月から2か月程度かかるのが一般的です。

借り換えで必要な手数料と諸費用

住宅ローンの借り換えを検討する上で、金利だけでなく、どれくらいの諸費用がかかるのかを正確に把握することが非常に重要です。

諸費用を考慮せずに金利の低さだけで判断してしまうと、想定していたほどのメリットが得られない「失敗例」につながる可能性があります。

借り換えに必要な主な手数料と諸費用は以下の通りです。

事務手数料は、新たにローンを組む金融機関に支払う費用で、「定額型」と「定率型」があります。

保証料は、返済が滞った場合に保証会社に代位弁済してもらうための費用で、無料の金融機関も増えています。

印紙税は、ローン契約書（金銭消費貸借契約証書）に貼付する印紙代です。

登録免許税は、法務局で抵当権の設定登記を行うための税金で、借入額に応じて決まります。

司法書士報酬は、この登記手続きを代行する司法書士に支払う費用です。

そして、現在返済中の金融機関に対しても、一括繰上返済のための手数料が必要になる場合があります。

これらの諸費用は合計で数十万円にのぼることが一般的であり、現金で用意するか、ローンに上乗せして借り入れるかを選択することになります。

借り換えのメリットを計算する際は、必ずこの諸費用を差し引いて判断するようにしましょう。

費用項目	費用の目安	支払先
事務手数料	数万円～借入額の2.2%程度	新しい金融機関
保証料	借入額と返済期間による（無料の場合も）	保証会社 or 新しい金融機関
印紙税	2万円～6万円（借入額による）	国（契約書に貼付）
登録免許税	借入額の0.1%～0.4%	国（法務局）
司法書士報酬	5万円～15万円程度	司法書士
繰上返済手数料	無料～数万円程度	現在の金融機関

新しい銀行での審査のポイント

住宅ローンの借り換えは、新規の申し込みと同様に、金融機関による厳格な審査が行われます。

現在のローンを問題なく返済しているからといって、必ずしも審査に通るわけではないため、事前に審査のポイントを理解しておくことが大切です。

金融機関が特に重視するのは、申込者の「返済能力」と「信用情報」、そして「物件の担保価値」です。

返済能力については、年収に対する年間返済額の割合を示す「返済負担率」が最も重要な指標となります。

一般的に、この比率が30～35%以内に収まっていることが一つの目安とされています。

また、転職したばかりで勤続年数が短い場合や、自営業者で収入が不安定な場合は、審査が厳しくなる傾向があります。

信用情報も審査の根幹をなす要素です。

過去にクレジットカードや他のローンで延滞した記録があると、信用情報機関に登録されてしまい、審査通過は極めて困難になります。

たとえ軽微な延滞であっても、審査に大きく影響するため、日頃から計画的な利用を心がけることが重要です。

物件の担保価値も審査の対象です。

借り換え時点での物件の評価額が、ローン残高を大きく下回っている場合、金融機関は貸し倒れリスクが高いと判断し、審査が厳しくなることがあります。

特に、購入から年数が経過している物件では、価値が下落している可能性を考慮しておく必要があります。

これらのポイントに加え、申込時の健康状態も団信への加入条件として審査されます。

持病がある場合などは、加入できる団信が限られたり、場合によっては加入できずにローンが組めないケースもあるため注意が必要です。

住宅ローン借り換えを同じ銀行で断られた時の対処法とは

金利タイプの変更で返済額を軽減

住宅ローン 借り換え 同じ銀行で手続きを検討したものの、原則として難しいと知った場合でも、返済負担を軽減する方法は残されています。

その一つが「金利タイプの変更」です。

現在契約している銀行の窓口で相談することで、現在適用されている金利タイプを、例えば変動金利から固定金利へ、あるいは固定金利期間選択型へ変更できる場合があります。

この手続きは「条件変更」と呼ばれ、借り換えのように煩雑な手続きや高額な諸費用をかけずに実行できるのが大きなメリットです。

例えば、将来の金利上昇リスクに備えたいと考えている方は、変動金利から全期間固定金利に変更することで、返済額を確定させ、将来にわたる返済計画を安定させることができます。

逆に、今後も低金利が続くと予測し、少しでも低い金利の恩恵を受けたい方は、固定金利から変動金利への変更を検討する価値があるでしょう。

ただし、金利タイプの変更には注意点もあります。

まず、変更には銀行の審査が必要な場合があります。

また、変更可能なタイミングが定められていたり、手数料が発生したりすることもあります。

特に、固定金利から変動金利への変更はできても、その逆は難しいなど、金融機関によってルールが異なるため、事前の確認が不可欠です。

金利タイプの変更は、借り換えに代わる有効な選択肢となり得ますが、それぞれの金利タイプの特徴とリスクを十分に理解した上で、自身のライフプランや金利動向の見通しに合った選択をすることが重要です。

繰り上げ返済による総支払額の削減

同じ銀行内で返済負担を軽減するもう一つの有効な手段が「繰り上げ返済」です。

繰り上げ返済とは、毎月の定例返済とは別に、まとまった資金を元金の一部または全部の返済に充てることを指します。

繰り上げ返済した金額はすべて元金の返済に充てられるため、その元金にかかるはずだった将来の利息を支払わなくて済む、つまり利息を軽減する効果があります。

この利息軽減効果は、実行するタイミングが早いほど、また金額が大きいほど高くなります。

繰り上げ返済には、主に2つのタイプがあります。

どちらのタイプが適しているかは、各家庭の状況や目的によって異なります。

総支払額をできるだけ抑えたいのであれば「期間短縮型」が、当面のキャッシュフローを改善したいのであれば「返済額軽減型」が有効です。

多くの金融機関では、インターネットバンキングを利用すれば、手数料無料で1円単位から繰り上げ返済ができるようになっており、以前よりも手軽に活用できるようになりました。

ただし、繰り上げ返済を行う際には、手元の預貯金を減らしすぎないよう注意が必要です。

教育資金や老後資金、あるいは不測の事態に備えるための緊急予備資金などを確保した上で、余裕資金の範囲で行うことが鉄則です。

借り換えが難しい場合でも、計画的な繰り上げ返済は着実に総返済額を削減できる賢い方法と言えるでしょう。

借り換え前にすべきシミュレーション

住宅ローンの借り換えを具体的に検討する段階で、絶対に欠かせないのが「シミュレーション」です。

シミュレーションを行わずに感覚だけで借り換えを進めてしまうと、「思ったほどメリットがなかった」「むしろ損をしてしまった」といった失敗につながりかねません。

シミュレーションの目的は、金利の引き下げによって得られる利息の軽減額と、借り換えにかかる諸費用の総額を正確に比較し、実質的なメリットがどれくらいあるのかを可視化することにあります。

多くの金融機関のウェブサイトには、無料で利用できる借り換えシミュレーションツールが用意されています。

シミュレーションに必要な主な情報は以下の通りです。

これらの情報を入力することで、借り換え後の毎月の返済額や総返済額がどれくらい変わるのかを瞬時に計算してくれます。

シミュレーションを行う際のポイントは、一つの金融機関だけでなく、複数の金融機関で試算してみることです。

金利はもちろん、事務手数料などの諸費用体系も金融機関によって大きく異なるため、最も有利な条件を提示している場所を見つけることができます。

また、諸費用を現金で支払うか、ローンに上乗せして借りるかによっても総支払額は変わってくるため、両方のパターンで試算してみるとよいでしょう。

このシミュレーションを通じて、具体的な数字でメリットを確認することが、借り換えを成功に導くための第一歩となります。

借り換えにおける注意点と失敗例

住宅ローンの借り換えは、成功すれば大きなメリットをもたらしますが、一方でいくつかの注意点を押さえておかないと、思わぬ失敗につながることもあります。

よくある失敗例として、目先の金利の低さだけに惹かれてしまい、諸費用を考慮に入れていなかったというケースがあります。

前述の通り、借り換えには数十万円の諸費用がかかります。

この費用を差し引いてもなお、総返済額でメリットが出るのかを冷静に判断する必要があります。

特に、ローンの残高が少ない場合や、残りの返済期間が短い場合は、金利が下がっても諸費用を回収できず、結果的に損をしてしまう可能性があるため注意が必要です。

また、返済期間を延長して月々の返済額を減らした結果、総返済額が増えてしまうという失敗も少なくありません。

例えば、残り15年のローンを、借り換えを機に30年のローンに組み直すと、月々の負担は軽くなりますが、利息を支払う期間が長くなるため、トータルでの支払額は増加してしまいます。

家計の状況からやむを得ない場合もありますが、原則として返済期間は延長しない、あるいは現在よりも短縮する方向で検討するのが賢明です。

さらに、変動金利の低さに魅力を感じて借り換えたものの、その後の金利上昇で返済額が増えてしまったというケースも考えられます。

変動金利は将来金利が変動するリスクを自身で負う商品です。

そのリスクを十分に理解し、金利が上昇しても返済を続けられるか、家計にどの程度の影響があるかを把握した上で選択することが重要です。

これらの失敗例を参考に、多角的な視点から慎重に借り換えを検討しましょう。

住宅ローン控除の適用条件を確認

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、多くの人が「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」の適用を受けているかと思います。

この制度は、年末時点のローン残高の一定割合が、所得税や住民税から控除されるというもので、家計にとって非常に大きな節税効果があります。

住宅ローンを借り換えた場合でも、一定の要件を満たせば、引き続き住宅ローン控除の適用を受けることが可能です。

そのための主な要件は以下の通りです。

ここで特に注意したいのが、新しいローンの返済期間です。

月々の返済額を抑えたいがために、借り換え後の返済期間を10年未満に設定してしまうと、その年から住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。

節税効果は非常に大きいため、控除が適用されなくなるデメリットは、金利引き下げのメリットを上回ってしまう可能性があります。

借り換えを検討する際には、必ず新しいローンの返済期間が10年以上になるように計画を立てましょう。

また、借り換えによって年末のローン残高が減少するため、それに伴い控除額も減少する可能性がある点も理解しておく必要があります。

借り換え後の住宅ローン控除について不明な点がある場合は、税務署や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

住宅ローン借り換えを同じ銀行で検討する際の総まとめ

この記事では、住宅ローン 借り換え 同じ銀行で可能かという疑問を起点に、借り換えのメリット・デメリット、手続き、そして同じ銀行でできる代替案について詳しく解説してきました。

結論として、同じ銀行内での「借り換え」という形式は、銀行側のメリットが少ないため、原則として取り扱われないのが一般的です。

しかし、これは返済負担の軽減を諦めるということではありません。

他行への借り換えを検討することで、より低い金利や充実した団信、魅力的なキャンペーンといった多くのメリットを享受できる可能性があります。

一方で、借り換えには手間や諸費用といったデメリットも伴うため、シミュレーションを通じて、本当にメリットがあるのかを慎重に見極める必要があります。

もし他行への借り換えが難しい場合や、手間をかけたくない場合には、現在契約中の銀行に「金利引き下げ交渉」や「金利タイプの変更」を相談してみる価値は十分にあります。

また、「繰り上げ返済」を計画的に行うことも、総返済額を削減する上で非常に有効な手段です。

重要なのは、現状を放置せず、自身の状況に合った最適な方法を見つけるために行動を起こすことです。

本記事で得た知識をもとに、まずは複数の選択肢を比較検討し、賢い住宅ローンの見直しを実現してください。